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产业新城是什么?

产业新城是以城乡一体、产城融合、生态宜居为一体的新城镇开发哲学,是指在城市主城区之外,以人为核心、以产业发展为基石、以城市建设为依托,产业高度聚集、城市功能高度完善、优化美化生态环境的城市新区,是推动地方产业转型升级的动力引擎。产业新城?#30446;?#21457;,多先以工业产业聚集发展为主导,如大型工业园区、经济开发区等特定区域的建设与应用。在发展历程中,逐步通过产业的转型升级,形成以支柱产业发展为主的集生产、生活、休?#23567;?#23089;乐等为一体的新型城区,并通过“以产兴城、以城带产”的模式,进而实现“产城共融、城乡统筹、共同发展”?#30446;?#21457;目标。产业新城是一种以产业发展带动城市建设的区域经济发展方式,着重体现产业与城市的协调发展,及其双向融合的发展理念。

产业新城通过“产业园区化 —— 园区城市化 —— 城市现代化 —— 产城一体化 —— 城市智慧化”的发展路径,实现产业与城市的匹配、融合与进步。产业新城以人本文化为核心、以产业发展为基石、以“产城融合”为标志,集合了中国古老的“天、地、人”城市开发哲学。现代产业新城?#30446;?#21457;,已不同于原有单纯的经济开发区、工业园的建设,也不同于大都市周边的“卧城、睡城?#20445;?#20854;最为显著的特征就是“产与城的融合?#20445;?#26159;现代产业化和城镇化发展相结合的一种新兴的城市演进方式。随着中国智能制造的发展,产业新城模式将在继承传统新城发展优点的基础上,弥补其?#20013;?#21457;展能力不足的弱势,将区域经济的发展从单一的生产型园区建设,逐步转为以“产业、服务、生活”多点支撑?#30446;沙中?#22411;城市经济转型。

产业新城有何特点?

  • 区位

    产业新城一般依托城市设立在主城区之外,脱离中心城市的配套环境,与城市距离稍远,在地理空间上与城区相望。

  • 面积

    产业新城通常需要较大空间范围,往往具备城市功能,追求“大而全?#20445;?#25317;有高度密集的产业基础和完善的生产生活设施,及生活、工作、娱?#20013;菹小?#25945;育等多种产业于一体的产城融合发展,满足人们生产生活等多?#20013;?#27714;,面积通常较大。

  • 产城融合

    产业新城通常是依托一种或多种产业为主导的工业园或产业园而建立起来的相?#36828;?#31435;的新城镇,以产兴城,以城带产,产城融合,城乡一体。

产业新城理念是如何形成的?

产业新城是新时代新兴城市化进程的产物

2012年,党的十八大报告明确提出:“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路,推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调,促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展”。“新四化”的同步发展,要求在产业结构升级与调整过程中实现新型城镇化,使产业新城的发展没?#23567;八?#20998;?#20445;?#36991;免未来在城镇化过程中出现“空城”、“被城镇化”。因此,新城建设得天时且前途光明。其次,产业新城概念所传达出的以产业为支撑促进区域经济发展的逻辑,容易被接受且通俗易懂,因此迅速成为各地陷入发展困境的新城发展的理念指导。此时,产业新城已得“地利”。产业发展与经济规律的限制,使得产业新城的建设并?#25442;?#22914;各地想象中来的那么容易。在大量的?#23548;?#20013;,由于缺乏?#34892;У目?#21457;与操作指导,及与其相对应的规划建设,加之配套的产业政策与金融政策的缺失,使?#20040;?#37096;分的新城缺乏?#34892;?#22320;产业支撑及可?#20013;?#21457;展的能力。

产业新城并非“产业+新城”那么简单。此时尚缺“人和”。产业新城的发展,并非单纯地迎合城市化的发展,它需要在自身经济、政治、文化、特色产业、资源禀赋的基础上,以人为本、产业先行,城市化推进符合产业发展的需求,符合个人发展的需求,为本土人口意愿服务。此时,便形成了新城的“人和”。从各地的现代产业新城的发展历程不难看出,成功的新城对原先的中心城区会产生较大的吸附力,将原有的人口、产业吸引过来,并产生更大的聚集力,这也就诠释了“产业铸就新城发展的原动力”的意义。未来,在智慧城市发展理念的指导下,新兴产业新城的地位将更加凸显,而这一时期该如何操作、如何运营,将成为每个参与新城建设与发展人士需要着重思考的问题。

产业新城分为哪些阶段?

纵观产业新城的发展
其理论与?#23548;?#22823;致可分为三个阶段
  1. 1
  2. 2
  3. 3
  • 卧城阶段

    这一阶段是在城市扩张的过程中,逐步于近郊建设以居住为主导功能的居住型新城,与原有的中心城区具有紧密的依附关系,如广州。

  • 半独立卫星城阶段

    这一阶段是在原?#23567;?#21351;城”的基础上,加大了各类配套服务性设施建设,如大型商场、?#20309;?#20013;心、市政设施等,使得新区具备更为完善的城市功能,并逐渐成为中产阶级工作、生活和居住的重要场所,但与中心城区仍具有紧密的联系和依赖。

  • 边缘新城阶段

    随着交通、通讯、网络、移动、智能技术的发展,大城市去中心化进程加快,具备良好环境资源的原郊区卫星城镇被逐步独立化发展,其城市功能更加趋于多样化与差异化,进而形成了具有自身特性的所谓“边缘城?#23567;薄?#32780;随着产业的迁移,这些新城也逐渐成为新兴产业的聚集地与新的城市经济增长极。

一个成功的新城不仅需要具备较为完整的产业链及其?#30001;?#20135;业支持,更需要为生活在其中的人们提供满足日常居住、生活、文化、教育及其他功能,即所谓人本精神,在能够与其他区域进行?#25442;?#30340;同时,也能做到较为高度的独立性。

产业新城的核心是什么?

产业新城的发展有三个核心要点,即:

经济增长、人民幸福、具有特色。

作为新城建设的企业而言,始?#25307;?#35201;围?#26222;?#19977;个核心要点来运作,才能实现企业盈利与社会?#25176;?#30340;政企民的多赢。

产业新城建设的目标是什么?

产业新城集生产、生活、休?#23567;?#23089;乐、服务等于一体,其发展离不开完善的基础设施和配套的公共服务设施建设。以特色产业园区为代表,其通过高标准、高质量的建设与完善的服务与管理,可?#20013;?#21457;展为核心理念,促进产业聚集与转型升级,逐步成为行业的领跑者,进而实现区域的?#25176;?#21457;展。

产业新城的建设目标:1、实现产城融合发展,促进产业转型升级。产业优先、完善居住、促进经济发展,新城的进步又反过来促进产业调整与升级,进而实现产城促进、融合发展。
2、实现区域?#25176;场?#32463;济高效、生态良性循环的人类居住形式。
3、实现企业盈利、社会?#25176;?#30340;政企双赢模式。

产业新城建设的意义是什么?

产业新城的建设是响应国家政策号召,推动新型城镇化的重要举措。产业是城市发展的基础,城市是产业发展的载体,城市和产业共生、共利。

产业新城对于新型城镇化推进具有重要的建设意义:
有利于实现城市土地集约化,
扩大产业空间加速产业聚集;
有利于增加就业人口,
规避盲目城市化带来?#30446;?#22478;现象;
有利于构建城市产业生态体系,
增强产业自我更新能力;
有利于城镇化?#34892;?#25512;进,
促进城市一体化建设。

产业新城有哪些开发模式?

  • 从历史发展历程?#32431;矗?#21508;国各地的产业新城发展模式也不是一朝一夕形成的,是经历过多次各类探索才逐步形成能适应现阶段发展需求的模式,
    其中,目前较为认可的模式,为“园区运营+地产开发”的PPP型产业新城开发模式。
    1985年至2003年,中国国内开?#32487;?#32034;开发区建设,而这一阶段主要模式是由政府主导下的经济开发区建设。
    随着各地开发区问题的日渐突出,且运营形式?#25343;?#20917;愈下,新?#30446;?#21457;模式迫在眉睫。
    2004年至今,基于?#28304;?#32479;政府主导型开发模式的经验总结,各地开?#32423;?#24320;发区的建设模式进行转型,
    逐渐形成了政企合作、企业独立开发两种具有发展潜力的新模式。

  • 旧发展模式完全政府主导型模式高成本、?#25176;?#29575; 1、数量和规模?#26412;?#33192;胀,园区规划随意?#28304;螅?#32570;少高水平规划
    2、各园区恶性竞争,过度减免税收、透支政府?#26222;?#21457;展效?#22987;本?#19979;降
    3、园区?#24230;?#20135;出?#29616;?#19981;平衡,发展陷入困境

    政企合作开发模式引入市场机制进行+商业化模式低成本、高效率 1、市场化运作:园区发展目标明确、波动小,政策连续性强低成本、高效率
    2、政企合作,政府提供政策、资源的支持,保证税收收入?#26696;?#25928;招商
    3、专业化:企业对企业招商,保证成?#31350;?#21046;

    企业独立开发模式“园区运营+地产开发”PPP市场化运作模式低成本、高效率 1、交由专业产业新城运营商企业开发,零成本拿地,实现规划、投资、运营、管理一体化。
    2、“园区运营+地产开发”的 PPP市场化运作模式,
    3、政府仅提供行政方面的服务、管理和监督

  • 政企合作与企业独立开发模式是当前产业新城开发的主要途径,二者的共同点在于均采用市场化运作模式以实现政企联动,
    具有成本低、效率高的特点,使得园区盈利成为可能。具体表现在以下几个方面:
    1、通过企业与政府合作开发的发展模式,以绿色产业新城的理念?#38498;?#20316;区域进行规划建设,既考虑绿色新城?#30446;?#23398;发展,又保证园区发展的价值最大化。
    2、在招商引资方面,创新招商理念,变政府招商为企业合作招商,提供企业特色的招商服务,借助企业的业务网络进行招商引资;
    3、在运营管理方面,打破以往政府管理模式,以现代园区的管理模式?#38498;?#20316;区域进行运营管理。
  • 新城开发的主要模式

    根据新城形成的核心驱动力和新城城市功能的不同,新城开发模式可分为产业新城、田园新城、副中心新城、TOD新城、行政新城、边缘新城等六大类:
    新城发展模式 核心驱动因素 关键成功因素 典型代表
    田园城市

    工业革命造成城市环境恶化

    城市居住需求?#26412;?#19978;升

    控制城市规模、规模较小

    政府的主导作用

    立法和政策的支持

    密尔顿·凯恩斯

    产业新城

    政府决策

    市场对于产业的需求

    政府主导开发,?#24230;?#22823;量资金

    政府强制或引导产业集聚

    筑波科学城

    边缘新城

    汽车普及和便捷的交通网络

    城市郊区化

    位于大城市边缘

    便捷的交通网络

    产业郊区化

    哥伦比亚新城

    TOD新城

    大城市中心人口高度膨胀

    政府决策

    轨道交通系统

    轨道沿线有大量的土地可供开发

    多摩新城

    副中心城

    市中心区功能过度集中

    城市副中心的发展依附于城市中心

    优越的交通条件

    政府支持

    东京临海副中心

    行政中心新城

    政府决策,发展新区域

    政府主导开发,?#24230;?#22823;量资金

    主要政府机构所在地

    堪培拉

  • 判断新城成功与否的标准

    城市均衡发展 城市升级与产业升级相结合的总体发展模式;完备的城市形态、完善的城市功能、完美的城市风貌相融合;城市建筑与产业发展相结合。

    多元化的产业结构以一种或多种产业为驱动从而带动整个城市发展的新型发展模式。产业结构非单一性,产业配套完善。

    便捷的交通新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接。新城内部的交通要充分考虑公交系?#22330;?#27493;行系统和主要交通干道的合理?#38498;?#20415;捷性。

    优惠的政策政府在立法和政策上对新城建设给予支持

    完善配套高标准、完善的各类配套

    市场化的运作机制市场为导向的投资机制,政府职能的企业化运作利于新城造血机能的形成。

产业地产含义

产业地产是工业地产的升级与换代,产业地产是整合资源、承载与促进产业发展的地产形态,是一种将地产开发、产业发展和城市功能三方面发展有机结合、相互促进的新商业模式。

在国?#19994;?#20135;调控及鼓励产业升级转型发展的大政策背景下,产业与地产的结合成为大的趋势,也越来越紧密,因此,产业地产开发随即成为房地产企业新的转型方向,在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展。

产业地产?#30446;?#21457;模式

产业地产开发和演进均离不开政府、开发运营商、进驻企业这三大主体。

  • 政府

    产业地产的指导者,提供政策、税收、服务支持,
    参与或部分参与土地一级开发;

  • 开发运营商

    进行土地开发,并负责整体建设和产业招商,
    以及后续的运营和产业服务。

  • 进驻企业

    终端使用者,产业运营的参与者,通过有偿方式
    使用开发者提供的产品、管理和服务。

针对三大主体在?#23548;什?#20316;中扮演角色的具体情况,往往出现三种开发模式,
即:政府主导型开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式。

  • 政府主导型开发模式

    政府根据城市规划发展的需要,基于社会经济发展等因素,经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目,以地产为载体,产业项目为依托,实现城市功能建设?#30446;?#21457;模式。
    该模式下,由政府直接或成立全资公司进行开发建设、招商引资,承担开发商的角色。这种模式下的园区往往在后期运营上市场化不足,难以真正实?#25351;?#38761;创新和运营升级。

  • 主体企业引导模式

    主体企业在占据行业主导地位的情况下,以开发运营商的角色借助其在产业链中的强大号召力,以出售、出租等方式吸引产业链各节点、同类企业的聚集,最终实现对整个产业链的完善,此时主体企业完成了开发商的园区开发建设、招商甚至是后期运营服务的工作。在这种模式下,由于产业主?#35745;?#19994;通常在开发建设上专业性的不足,难以控制较大规模的园区开发建设及运营管理,通常只适用于一些较小的新城市单元?#30446;?#21457;。

  • 产业地产商模式

    随着产业地产的逐渐成熟、产业升级和园区市场化运作的需求迫使政府、开发商?#25512;?#19994;三方进行更加具体和清晰的角色定位,共同进行产业地产开发与运营模式的改革创新。
    目前,产业地产?#30446;?#21457;已经进入了“产城时代?#20445;?#20197;园区发展+地产开发结合的PPP开发和运营模式是较为普遍和具有前景的模式。

产业地产开发需要解决的关键问题

产业地产成功的关键要素

  • 1、打造全产业链运营模式,
    形成大跨度的专业运营能力

  • 2、创新和优化资金解决方案
    为产业地产构建强大的资金?#25945;?/p>

  • 3、聚焦产业线和政府线,
    强化产业规划落地和政府职能导入和支持

  • 4、打造完备的产业服务?#25945;ǎ?br>为产业发展保驾护航

“园区运营+地产开发”的PPP模式

PPP(Public—Private—Partnership)是一种融资和项目管理模式,是指政府与私人组织之间,为了提供某种公共物品和服务,
以特许权协议为基础,彼此之间形成一种伙伴式的合作关系,利益共享、风?#23637;?#25285;、全程合作,并通过签署合同来明确双方的权利和义务,
以确保合作的顺利完成,最终使合作各方达到?#20173;?#26399;单独行动更为有利的结果。

产业地产开发的PPP模式

产业地产PPP开发模式是指政府和社会资本合作,公共部门与民营企业以特许经营权协议为基础进行全程合作,由民间企业负责项目融资,
政府部门?#25512;?#19994;共同参与城市轨道交通等基础设施的建设和运营。PPP模式目标有两种,
一是低层次目标,指特定项目的短期目标;
二是高层次目标,指引入适应部门参与基础设施建设的综合长期合作的目标。

层次目标

机构之间

机构内部

公共部门

私营部门

低层次目标

增加或提高基层设施水平

获取项目的?#34892;?#22238;报

分配责任和收益

高层次目标

资金的?#34892;?#21033;用

增加市场份额和占有量

?#34892;?#26381;务设施的供给

  • 图:PPP模式运作结构图
  • 图:PPP模式运作结构图

产业地产开发成功关键要素

综合起来分为城市地产综合体、城市配套综合体和产业地产综合体三大块:

城市地产综合体

城市中心、商业配套、休/旅配套、住宅配套

城市配套综合体

文化教育心、景观、智能信息、公共设施

产业地产综合体

工业园区、文化创意、特色商?#22330;?#24635;部研发

纵观已经发展较为成功的产业地产案例,
产业地产的健全发展离不开城市建设、地产开发和配?#21672;?#26045;建设三者协调发展,以下为产业地产开发成功八大关键要素:

  • 规划

    注重规划的合理性,充分参考社会各界的意见,并预留后续发展用地

  • 立法与政策

    政府层面给予新城建设以立法和政策(产业、扶持等)的支持

  • 交通体系

    便捷的外部交通体系;合理与便捷的内部交通体系(公交、步?#23567;?#24178;道、辅道等)

  • 产业结构

    非单一性产业结构,充分考虑二、三产业协调

  • 功能

    具备工作、居住、休?#23567;?#23089;乐等多重功能

  • 配套

    以人为本的、完善的配?#21672;?#26045;

  • 环境

    环境优美,对原城区人口有强大的吸引力

  • 资金

    充足的资金?#24230;?#20197;保证新城的建设,资金来源为社会资本及部分政府扶持资金、产业基金等

产业地产发展运营体系

  • 开发模式

    企业与政府合作进行地产连片开发

    地方政府提供政策保障,企业进行市场化开发及招商引资

  • 规划建设

    以绿色产业新城的理念,?#38498;?#20316;区域进行规划、建设

    既考虑绿色新城?#30446;?#23398;发展,又保证园区发展的价值最大化

  • 招商引资

    创新招商理念,变政府招商为企业合作招商,提供企业特色的招商服务

    借助企业网络进行招商引资

  • 运营管理

    打破以往的政府管理模式,以现代园区的管理模式?#38498;?#20316;区域进行运营管理

产业地产盈利模式

产业地产是顺应产业迁徙与升级、新型城镇化等发展趋势,实现“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的发展目标,也即企业受政府委托,在产业、区域政策指导下,以土地为载体,以产业园开发、产业导入及聚集为切入点,通过规划实施区域经济可?#20013;?#21457;展方案,在城市近郊开发、经营宜居宜业的卫星城,在为政府创造就业、拉动GDP、提高?#26222;?#25910;入及城市化率的同时,获得开发、建设、运营带来的土地溢价及服务费等收益。

关于产业地产开发的痛点问题

对开发企业而言,从事大规模的产业地产开发存在着以下几个核心的痛点问题,只有解决了这些问题,才能真正做好一个产业项目。

  • 项目选址
    拿地受阻

  • 产业选择、
    产业定位不清晰,
    同质化?#29616;?/p>

  • 概念规划高大上,
    最后落不了地

  • 招商遭遇
    重重障碍

  • 资金规划不合理,
    导致阶段性资金压力大

  • 开发时序混乱,
    导致项目推进遇瓶颈

  • 功能规划缺乏科学性,
    未做到以人为本,
    造成资源浪费,
    成为“睡城”

  • 缺少产业支撑,
    投资与建设的经济性不高,
    产城分离,最后沦为“空城”

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  • 产业地产

    产业调研及产业研究 产业发展前景研判 项目选址 产业项目策划与招商策划 项目拿地策略与资金策略 立项申请可行性研究报告 立项申请产业规划报告 项目开发定位及策划方案 项目概念性规划及总体规划

  • 产业新城

    区域视角下的产业新城发展角色 城市视角下的产业新城发展角色 产业新城相关规划解读 产业新城自身发展能力分析 产业新城外部发展竞争环境分析 产业新城发展目标及定位策略 产业新城重点/主导产业分析

  • 产业定位

    产业地产开发目标及整体定位策略 主导产业的选择策略 主导产业的筛选及可行性研究报告 主导产业及其关联性产业组合策略 辅助产业发展定位策略

  • 产业规划

    产业发展布局规划建议 产业定位及规划建议 产业总体规划建议 产业链构建策略 产业发展实施策略 产业概念性规划及总体规划方案

  • 产业招商

    产业招商策略建议 招商方案实施计划 项目招商地图 项目品牌发展策略 品牌实施方案 招商案场策略及人员培训 招商现场管理

  • 产业运营

    运营体系规划方案 管理体系构架方案 配套政策设计方案及协助 服务体系构架方案 流程制度构架方案 产业管理服务运营?#25945;?#26500;建方案 管理?#25945;?#23454;施方案

  • 特色小镇

    特色小镇诊断及分析 特色小镇发展定位 特色小镇产业定位 特色小镇产业导入 特色小镇开发融资 特色小镇规划设计 特色小镇招商运营

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